يقصد بإجراءات الشفعة الاعمال التي يجب على الشفيع القيام بها للمحافظة على حقه في الشفعة وتملك المشفوع رضاء أو قضاء. فالشفعة في نظر الفقهاء المسلمين حق ضعيف. فلا بد لمن يريد ان يتمسك بهذا الحق الضعيف ان يتبع الاجراءات المقررة تدعيماً لحقه وتجنباً للنتائج التي قد تترتب على مجرد اعتماده على ذمة المشفوع منه وحسن نيته. فإذا لم يسلم المشتري بحق الشفيع في الشفعة فعل هذا الاخير ان يتخذ اجراءات معينة ليصل إلى أخذ العقار بالشفعة بحكم من القاضي. وهذه الاجراءات التي رسمها القانون المدني العراقي في المواد (1138 – 1140) تتخلص بالإعلان عن الرغبة ، ثم برفع الدعوى ، ثم بايداع نصف الثمن الحقيقي في صندوق المحكمة . ويلاحظ ، بصورة عامة ، بأن هذه الاجراءات لا تختلف اختلافاً جوهرياً عن الاجراءات المقررة في مجلة الاحكام العدلية ، فيما عدا ما توخاه القانون المدني العراقي من ضبط هذه الاجراءات من الناحية الشكلية وتحديدها بمواعيد معينة (1).

أولاً : الاعلان عن الرغبة :

تقضي المادة (1138) من القانون المدني العراقي بأنه : "على من يريد الاخذ بالشفعة ان يعلن رغبته لكل من البائع والمشتري أو دارة الطابو خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ انذاره بالبيع انذاراً رسمياً من البائع أو المشتري وإلا سقط حقه ...". فإذا تم الانذار الرسمي ، من البائع أو المشتري ، فيجب على الشفيع إذا اراد اخذ المبيع بالشفعة ، ان يبادر بطلبها باعلان يوجهه إلى كل من البائع والمشتري  ، فلا يكفي ان يوجع هذا الاعلان إلى احدهما بدون الآخر ، أو إلى دائرة الطابو (التسجيل العقاري) التي يقع العقار المبيع ضمن دائرتها ويجب ان يتم الاعلان عن الرغبة خلال همسة عشر يوماً من تاريخ الانذار وإلا سقط حق الشفيع في الشفعة. ولا يسري هذا الميعاد إلا من تاريخ الانذار الرسمي ولو كان الشفيع يعلم بالبيع قبل الانذار. ولم يشترط القانون المدني العراقي، بخلاف القانون المدني المصري (2) ، ان يكون اعلان الرغبة بطريق رسمي ، أي بواسطة الكاتب العدل ، فيصح اذن ان يوجه هذا الاعلان عن أي طريق آخر كان يكون بخطاب عادي أو مسجل . ولو ان المفضل ان يتم هذا الاعلان بطريق رسمي تيسيراً للأثبات وقطعاً للمنازعات. وطلب الشفعة بإعلان عن الرغبة يفترض علم الشفيع بحصول البيع وبشروطه علماً  كافياً ، ولهذا نجد ان العبارة الأخيرة من المادة (1138) أوجبت ان يتضمن الانذار الذي يوجه إلى الشفيع "بيان العقار المبيع بياناً واضحاً وبيان الثمن وشروط البيع واسم كل من البائع والمشتري ومحل اقامته وإلا كان الانذار باطلا " . ويبقى حق الشفيع في طلب الشفعة قائماً لمدة سنة اشهر من تاريخ تمام البيع (م 1134 ف ومدني عراقي) . وكذلك الحكم إذا لم يوجه البائع او المشتري الانذار إلى الشفيع.

ثانياً : رفع دعوى الشفعة :

فإذا لم يسلم المشتري بحق الشفيع في الشفعة ، فعل الشفيع ان يرفع الدعوى على كل من البائع والمشتري خلال ثلاثين يوماً تبدأ من تاريخ اعلان رغبته ، وإلا سقط حقه (م 1139 مدني). وإذا تعدد البائعون أو المشترون وجب على الشفيع ان يختصهم جميعاً ، وإذا توفى احدهم فعليه ان يختصم ورثته. والعلة في اشتراط القانون لقبول دعوى الشفعة ان ترفع هذه الدعوى على البائع والمشتري معاً هي ان الاخذ بالشفعة تحويل للحقوق والالتزامات الناشئة بين البائع والمشتري بسبب البيع إلى ما بين البائع والشفيع "فهي عملية قانونية تدور بين خصوم ثلاثة كل واحد منهم خصم قانوني فيتحتم اختصامهم جميعاً في جميع مراحل الدعوى لكل يكون الحكم الصادر واحداً بالنسبة إلى الشفيع والبائع والمشتري " (3). ويلاحظ بأن المشرع قد اعتبر دعوى الشفعة من الدعاوي المستعجلة (م1139 ف2) التي يجب الفصل فيها  على وجه السرعة.

ثالثاً : ايداع نصف الثمن الحقيقي :

تنص المادة (1140) من القانون المدني على انه : "على الشفيع عند رفعه الدعوى بالشفعة ان يودع صندوق المحكمة التي يوجد المشفوع في دائرتها مبلغاً يساوي نصف الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع . فإن لم يتم الإيداع سقطت شفعته". فيجب على الشفيع ان يودع صندوق المحكمة التي يقع العقار المشفوع في دائرتها نصف الثمن الحقيقي عند اقامة الدعوى . ويجب ان يتم الإيداع خلال المدة المقررة قانونياً ، وإلا سقط حقه في الشفعة. والإيداع اجراء استحدثه المشرع العراقي في القانون المدني ، حيث لم يكن يشترط في ظل مجلة الاحكام العدلية ان يحضر الشفيع ثمن العقار المشفوع وقت الدعوى ، لأن لزوم الثمن يكون بعد الحكم ، إذ يكون عندئذ الشفيع والمشفوع منه بمنزلة البائع والمشتري (4). ويجب ان يتم ايداع نصف الثمن الحقيقي فعلاً ، ولا يغنى عنه عرض الشفيع نص الثمن عرضاً حقيقياً . فيجب ان يتم الايداع في المدة المقررة حتى لو كان الثمن مؤجلاً فيما بين البائع والمشتري ، كما لا يصح ان يقتصر الإيداع على جزء من الثمن حتى ولو كان هذا الجزء هو ما دفعه المشتري. والسبب في اشتراط الإيداع الفعلي لقبول دعوى الشفعة هو ضمان جدية طلب الشفعة من جعة ، والمحافظة على حقوق ذوي المصلحة من جهة أخرى ، ......... الذي عجل كل الثمن  أو بعضه للبائع أو البائع الذي لم يستوف الثمن كله أو بعضه. وإذا كان القانون يشترط لقبول دعوى الشفعة أن يودع الشفيع صندوق المحكمة نصف (الثمن الحقيقي) الذي حصل به البيع ، فما المقصود بعبارة (الثمن الحقيقي).الثمن الحقيقي هو الثمن الذي حصل الاتفاق عليه حقيقة بين البائع والمشتري . ولكن ماذا يكون موقف الشفيع إذا كان الثمن المذكور في عقد البيع صورياً ؟ هل يكون له ، بمقتضى القواعد العامة وباعتباره من الغير (5) ان يثبت صورية الثمن الوارد في العقد وبتسمك الثمن الحقيقي وبودع نصفه صندوق المحكمة ؟

الواقع ان المادة (149) من القانون المدني العراقي تحول دون ذلك . فقد قضت بأنه: "لا يجوز الطعن بالصورية في التصرفات الواقعة على العقار بعد تسجيلها في دائرة الطابو ، التسجيل العقاري " .كما قضت محكمة التمييز بأن الثمن الحقيقي "هو الدل الذي حصل الاتفاق عليه والذي سجل بدائرة التسجيل العقاري" (6).

ويلاحظ بأن القانون لم يلزم الشفيع إلا بإبداع نصف الثمن الحقيقي ، ولم يلزمه بإبداع المصاريف ، علماً بأن هذه المصاريف غالباً ما يتعذر على الشفيع ان يعلم بها مبدئياً (7).

_____________

1- راجع المواد 1029 – 1035 من المجلة.

2- تشترط المادة 942 من القانون المدني المصري ان يكون اعلان الرغبة رسمياً.

3- قرار محكمة التمييز في 2/3/1968 منشور في مجلة القضاء العدد الثاني السنة 33 ص107.

4- راجع : ما ورد في درر الحكام شرح مجلة الاحكام ،  لعلي حيدر ، جـ 2 ، ص719 .

5- المادة 147 مدني عراقي.

6- قرار محكمة التمييز الصادر في 15/1/1968 ، منشور في قضاء محكمة التمييز ، المجلد الخامس ، ص295.

7- قرار محكمة التمييز الصادر في 14/10/955 ، منشور في مجلة القضاء العدد الأول سنة 1956 ، ص88.