إن شرط وجود الأجرة أو إمكانية وجودها يعني أن الأجرة يجب أن تكون موجودة أو ممكنة الوجود وقت إبرام عقد الإيجار، وهذا سنتناوله على النحو الأتي:

أولاً : أن تكون الأجرة موجودة وقت إبرام عقد الإيجار

إن الأجرة يجب أن تكون موجودة وقت إبرام العقد إذا قصد الطرفان ذلك فإذا لم تكن موجودة على الرغم من اتفاق الطرفين على وجودها فان عقد الإيجار يعد باطلاً ، مثال ذلك إذا اتفق العاقدان على أن تكون الأجرة كمية من الحنطة موجودة في مخزن معين ثم تبين فيما بعد أن المخزن لا يحتوي أية كمية من الحنطة ، فان عقد الإيجار في هذه الحالة يعد باطلاً ، وإذا اتفق العاقدان على أن تكون الأجرة  كمية من الحنطة ولكنهم لم يتفقوا على أن تكون في مكان معين ففي هذه الحالة يعد عقد الإيجار صحيحاً (1). ولابد من التنويه في هذا الصدد أن تعهد المستأجر بدفع أجرة موجودة ثم يتضح فيما بعد أنها غير موجودة كما لو كانت الأجرة نصيب وارث في تركة ، ثم يتبين بعد ذلك انه محجوب من الميراث بوارث آخر ، فان عقد الإيجار في هذه الحالة يعد باطلا ، والسؤال المطروح في هذا الموضوع هو ما هو حكم هلاك الأجرة قبل إبرام عقد الإيجار أو بعد إبرامه ؟ للإجابة على هذا السؤال نقول ان الأمر يتعلق بنوع الهلاك وفيما إذا كان هلاكاً كلياً أو هلاكاً جزئياً ، فإذا كان هلاك الأجرة هلاكاً كلياً قبل إبرام عقد الإيجار ، فان هذا الأخير يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً ، سواء كان أطراف العقد يعلمان أم لا يعلمان بذلك ، وإذا كان هلاك الأجرة هلاكاً جزئياً ، فان المؤجر مخير في التمسك بإبطال العقد أو الإبقاء عليه واخذ ما بقي من الأجرة ولا يسلم من المأجور إلا بنسبة ما اخذ من هذه الأجرة ، ولابد من التأكيد أن الهلاك قد يكون هلاكاً مادياً كما لو تهدم المنزل الذي تعهد المستأجر بترميمه مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة أو قد يكون هلاكاً قانونياً كما لو كانت الأجرة عبارة عن حق انتفاع كان قد انقضى قبل إنشاء عقد الإيجار ، أما بالنسبة لهلاك الأجرة بعد إنشاء عقد الإيجار ، فان الأمر أيضاً يتعلق بنوع الهلاك ، فإذا كان الهلاك كلياً فان العقد يكون قابلاً للفسخ إذا كان الهلاك قد تحقق بسبب عدم وفاء المستأجر بالأجرة وإذا كان الهلاك جزئياً فللمؤجر الحق في التمسك بفسخ عقد الإيجار إذا كان الهلاك جسيماً أو الإبقاء على العقد ولا يسلم من العين المؤجرة إلا بنسبة ما نقص من الأجرة(2) . ولابد من الإشارة إلى أن الأجرة قد تكون معدومة وقت إنشاء عقد الإيجار إذا كانت ممكنة الوجود في المستقبل ، مثال ذلك أن تكون الأجرة كمية كبيرة من المنتجات التي لم يتم صنعها بعد أو كمية من المحصولات التي لم تظهر بعد ونحو ذلك وهذا تطبيق للقواعد العامة التي لا تشترط في المحل أن يكون موجوداً وقت التعاقد إذا كان من شأنه أن يكون موجوداً في المستقبل ، ولقد تطرقت القوانين المدنية إلى هذا الموضوع في المواد الخاصة بمحل العقد بشكل عام كالقانون المدني العراقي الذي أشار إلى ذلك في الفقرة (1) من المادة (129) التي نصت على انه (يجوز أن يكون محل الالتزام معدوماً وقت التعاقد إذا كان ممكن الحصول في المستقبل …) . والقانون المدني المصري الذي أوضح ذلك في الفقرة (1) من المادة (131) التي نصت على انه (يجوز أن يكون محل الالتزام شيئاً مستقبلاً …) والقانون المدني السوري الذي بين ذلك في الفقرة (1) من المادة (132) التي نصت على انه (يجوز أن يكون محل الالتزام شيئاً مستقبلاً …) ، والقانون المدني الأردني الذي تطرق إلى ذلك في الفقرة (1) من المادة (160) التي نصت على انه (يجوز أن يكون محلاً للمعاوضات المالية الشيء المستقبل…)، والقانون المدني الجزائري الذي نص على ذلك بالمادة (92) التي جاء فيها (يجوز أن يكون محل الالتزام شيئاً مستقبلاً …) (3). وبناءاً على ذلك يمكن تطبيق هذه المواد على الأجرة في عقد الإيجار ، وعلى هذا فان الأجرة المستقبلية قد توجد وقد لا توجد وبذلك فإنها تعد محتملة الوجود ، الأمر الذي يجعل عقد الإيجار بطبيعة الحال معلقاً على شرط واقف فيتم إذا وجدت الأجرة وينعدم بانعدامها ، مثال ذلك أن يجعل المستأجر محصولات أرضه أجرة في عقد الإيجار قبل أن تظهر أو يتنازل المقاول عن أجرته في مقاولة لم ترس عليه ونحو ذلك(4) .

ثانياً: أن تكون الأجرة ممكنة الوجود وقت إبرام عقد الإيجار

إذا كانت الأجرة عبارة عن القيام بعمل معين أو الامتناع عن عمل معين فينبغي أن تكون ممكنة الوجود(5) ، وبذلك فان الأجرة يجب أن لا تكون مستحيلة في ذاتها ومضمونها وبخلاف ذلك يعد عقد الإيجار باطلاً .  والمقصود من لفظة الاستحالة هنا هي الاستحالة المطلقة وهي التي تؤدي إلى استحالة الأجرة في ذاتها وموضوعها ، لان الاستحالة النسبية لا تثير أية مشكلة في عقد الإيجار ، إذ أن هذه الاستحالة تؤدي إلى جعل الالتزام بالأجرة مستحيلاً فقط بالنسبة للمستأجر، والسؤال الذي يتبادر إلى الذهن هنا هو ماذا نقصد بالاستحالة المطلقة والاستحالة النسبية للأجرة ؟ لكي نجيب على هذا السؤال بشيء من التفصيل نقول أن الاستحالة المطلقة هي الاستحالة التي تجعل الأجرة مستحيلة في ذاتها ومضمونها بالنسبة للناس كافة ، وبذلك فإنها تجعل عقد الإيجار باطلاً إذا كانت قائمة وقت إبرام العقد وأنها تمنع من إبرام عقد الإيجار إذا كانت سابقة عليه، وإذا تحققت بعد انعقاده فإنها تجعل العقد قابلاً للفسخ . وتجدر الإشارة إلى أن الاستحالة المطلقة قد تكون استحالة طبيعية وهذه تتعلق بطبيعة الأجرة كما لو كانت الأجرة تتمثل بالتزام المستأجر بان يبعث الروح في جسد إنسان ميت وما شابه ذلك وقد تكون الاستحالة المطلقة استحالة قانونية وهذه تتعلق بحكم قانوني ، مثال ذلك أن تكون الأجرة عبارة عن تعهد محامٍ برفع عريضة استئناف لأجل تمييز قرار صادر في قضية معينة ثم يظهر بعد ذلك أن هذا القرار قد انقضت المدة القانونية التي ينبغي التمييز خلالها ، وعلى هذا فان الطعن بهذا القرار يصبح أمراً مستبعداً لاستحالته المطلقة من الجانب القانوني ، ففي هذه الحالة لا يكون المستأجر مسؤولاً عن التعويض إلا في حالة علمه بتلك الاستحالة وقت إبرام العقد ، فيكون هذا الأخير قد ارتكب خطأً تقصيرياً عند تعاقده وهو يعلم بتلك الاستحالة المطلقة . أما بالنسبة للاستحالة النسبية للأجرة فهي الاستحالة التي تتعلق ببعض الأشخاص دون بعضهم الأخر وبذلك فإنها استحالة شخصية تخص المستأجر فقط وتكون ممكنة بالنسبة لغيره ، هذا يعني أن عقد الإيجار يكون صحيحاً سواء كانت هذه الاستحالة سابقة لوجود العقد أو لاحقة عليه ، وبناءاً على ذلك فان المستأجر يكون مبرءاً من التنفيذ العيني للأجرة ويكون مسؤولاً عن التعويض لعدم تمكنه من القيام بدفع الأجرة التي التزم بها ولتسرعه في أن يأخذ على نفسه التزاماً لا يطيقه كما لو كانت الأجرة عبارة عن التزام المستأجر بعمل فني لا يستطيع القيام به وهذا العمل يعد مستحيلاً بالنسبة للمستأجر ولكنه لا يعد كذلك على شخص من أصحاب الفن ، مثال ذلك أن يكون المستأجر متعهداً برسم لوحة معينة للمؤجر مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة ، ولكنه لا يجيد مهنة الرسم ففي هذه الحالة يكون مسؤولاً عن التعويض ، ومما يستحسن الفات النظر إليه أن المستأجر قد يكون رساماً بالفعل ويتعهد للمؤجر برسم لوحة مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة ، ثم بعد ذلك تقطع يده في حادثة ما بعد هذا التعهد مما يؤدي هذا الحادث إلى جعل التزامه بذلك التعهد مستحيلاً ، ففي هذه الحالة لا يكون المستأجر ملزماً بهذا التعهد ولا يكون مسؤولاًَ عن التعويض لان استحالة الأجرة نشأ بسبب قوة قاهرة (أي بأمر خارج عن إرادته) (6) . والأمر يختلف إذا كان المستأجر غير مستحضر لما تتطلبه طبيعة عمله من أدوات فاستحال عليه العمل بسبب ذلك ، ففي هذه الحالة يكون المستأجر مسؤولاً عن التعويض لتقصيره في الجوانب الضرورية التي تقتضيها طبيعة عمله، وعليه فلا يوجد هنالك فرق بين ما إذا كانت الاستحالة النسبية قد حدثت وقت التعاقد أو بعده ، ففي كلتا الحالتين يكون المستأجر مبرءاً من الالتزام بدفع الأجرة ولكنه يكون مسؤولاً عن التعويض . بعد إكمال موقف شراح القانون من شرط إمكانية وجود الأجرة ننتقل إلى موقف التشريعات المدنية التي أشارت إلى هذا الشرط في المواد التي تطرقت إلى استحالة محل العقد ، إذ نصت المادة (127) من القانون المدني العراقي على انه (1. إذا كان محل الالتزام مستحيلاً استحالة مطلقة كان العقد باطلاً. 2. أما إذا كان مستحيلاً على المدين دون أن تكون الاستحالة في ذاتها مطلقة صح العقد والزم المدين بالتعويض لعدم وفائه بتعهده) ، ونصت المادة (132) من القانون المدني المصري على ذلك بقولها (إذا كان محل الالتزام مستحيلاً في ذاته كان العقد باطلاً) ، ونصت المادة (133) من القانون المدني السوري على انه (إذا كان محل الالتزام مستحيلاً في ذاته كان العقد باطلاً) ، ونصت المادة (159) من القانون المدني الأردني على انه (إذا كان محل الالتزام مستحيلاً في ذاته وقت العقد كان العقد باطلاً) ، ونصت المادة (93) من القانون المدني الجزائري على انه (إذا كان محل الالتزام مستحيلاً في ذاته كان العقد باطلاً بطلاناً مطلقاً) (7).

__________________

1- د. السنهوري ، الموجز في النظرية العامة للالتزامات في القانون المدني المصري ، مصدر سابق، ص128 . د. السنهوري ، شرح القانون المدني النظرية العامة للالتزامات (نظرية العقد) ، مصدر سابق ، ص470 . د. السنهوري ، الوجيز في النظرية العامة للالتزام ، تنقيح المستشار احمد مدحت المراغي ، مصدر سابق ، ص145 . د. شمس الدين الوكيل ، مصدر سابق ، ص 118 . د. انور سلطان ، مصدر سابق ، ص 186 . أ. د. رمضان ابو السعود ، مبادئ الالتزام في القانون المصري واللبناني ، مصدر سابق، ص 153 . أ. د. عبد المجيد الحكيم ، أ. عبد الباقي البكري ، أ. م. محمد طه البشير ، مصدر سابق ، ص 95 .

2- د. السنهوري ، شرح القانون المدني النظرية العامة للالتزامات (نظرية العقد) ، مصدر سابق، ص 470 – 471 . د. السنهوري ، الوجيز في النظرية العامة للالتزام ، تنقيح المستشار احمد مدحت المراغي ، مصدر سابق ، ص 146 . د. انور سلطان ، مصدر سابق ، ص 186 
أ. د. رمضان ابو السعود، مبادئ الالتزام في القانون المصري واللبناني ، مصدر سابق،
ص 153 . أ. د. عبد المجيد الحكيم ، أ. عبد الباقي البكري ، أ. م. محمد طه البشير ، مصدر سابق ، ص95 .

وانظر في هذا المعنى :

- Jean Cherallier, Louis Bach, Opcit, p. 395.

3-وانظر بهذا الصدد الفقرة (1) من المادة (131) من القانون المدني الليبي . والمادة (188) من قانون الموجبات والعقود اللبناني .

4- د. السنهوري ، شرح القانون المدني النظرية العامة للالتزامات (نظرية العقد) ، مصدر سابق، ص 473. د. السنهوري ، الوجيز في النظرية العامة للالتزام ، تنقيح احمد مدحت المراغي ، مصدر سابق، ص 146 . د. انور سلطان ، مصدر سابق ، ص 187 . أ.د. رمضان ابو السعود ، مبادئ الالتزام في القانون المصري واللبناني ، مصدر سابق، ص 153 . أ. د. عبد المجيد الحكيم ، أ. عبد الباقي البكري، أ. م. محمد طه البشير ، مصدر سابق ، ص 96 .

5- ولكن إذا كانت الأجرة مبلغاً من النقود فانها تكون دائماً ممكنة الوجود لان النقود من المثليات ولا يمكن ان نتصور الاستحالة بالنسبة اليها .

6- د. السنهوري ، الموجز في النظرية العامة للالتزامات في القانون المدني المصري ، مصدر سابق، ص 134 – 135 . د. السنهوري ، شرح القانون المدني النظرية العامة للالتزامات (نظرية العقد)، مصدر سابق، ص 367 – 369 . د. السنهوري ، الوجيز في النظرية العامة للالتزام ، تنقيح المستشار احمد مدحت المراغي ، مصدر سابق ، ص 150 – 151 . د. شمس الدين الوكيل ، مصدر سابق، ص 118 – 119 . د. أنور سلطان ، مصدر سابق ، ص 193-194 . أ.د. رمضان أبو السعود ، مبادئ الالتزام في القانون المصري واللبناني ، مصدر سابق، ص 155 . فريد فتيان ، مصدر سابق ، ص 105 .

وانظر في هذا المعنى :

- Jean Cherallier, Louis Bach, Opcit, p. 395.

7- وانظر بهذا الصدد المادة (132) من القانون المدني الليبي والمادة (191) من قانون الموجبات والعقود اللبناني .