لم يورد لنا المشرع العراقي ضمن أحكامه عقد الايجار نصاً يوضح لنا مستوى العناية الذي يجب على المستأجر القيام به مثلما فعل ذلك القانون المدني المصري(1). إلا أن ذلك لا يشكل ـ كما نعتقد ـ نقصاً يلام عليه المشرع العراقي، بسبب وجود نص المادة (251) التي يمكن الرجوع إليها في هذا الشأن والتي تنص على ما يلي:

1ـ في الالتزام بعمل إذا كان المطلوب من المدين هو أن يحافظ على الشيء أو أن يقوم بإدارته أو كان مطلوباً منه أن يتوخى الحيطة في تنفيذ التزامه، فإن المدين يكون قد وفى بالالتزام إذا بذل في تنفيذه من العناية ما يبذله الشخص المعتاد حتى ولو لم يتحقق الغرض المقصود.

2ـ ومع ذلك يكون المدين قد وفى بالالتزام إذا هو بذل في تنفيذه من العناية ما اعتاده في شؤونه الخاصة متى تبين أن المتعاقدين قصداً ذلك))(2).  والأصل أن يستخدم المستأجر العين المؤجرة على النحو المتفق عليه، وبعكس ذلك لا بد من الرجوع إلى ما أعد له المأجور أو ما يقتضيه العرف، وهو ما أشارت إليه المادة (762) مدني عراقي بقولها:

 ((أياً كان المأجور يجب على المستأجر أن يستعمله على النحو المبين في عقد الايجار فإن سكت العقد وجب عليه أن يستعمله بحسب ما أعد له وفقاً لما يقتضيه العرف)).  وهذا لاتفاق قد يكون صريحاً كما إذ1ا اجرت دار السكني فقط، وقد يكون ضمنياً يستفاد من ظروف التعاقد نفسها، كما إذا أجرت سيارة ونص في العقد على أنه لا يجوز أن يركب فيها أكثر من عدد معين من الأشخاص،  فذلك يفيد أن الغرض من تأجيرها هو نقل الأشخاص. ويمكن القول أن ذكر مهنة أو حرفة المستأجر في العقد أو معرفة المؤجر لهذه المهنة أو الحرفة يقيم قرينة بسيطة على أن الغرض من الايجار يتجلى في مباشرة هذه المهنة أو الحرفة(3). وفي حالة عدم الاتفاق على طبيعة الاستعمال، لا بد من الرجوع إلى ما أعد له المأجور. ويتمتع القاضي بسلطة تقديرية واسعة لتحديد ما أعد له المأجور بالاعتماد على طريقة بنائه ومنطقته. فهناك فرق كبير بين مأجور أعد ليكون محلاً لبيع الفواكه أو محلاً للحلاقة أو مكتباً. وهناك فرق كذلك بين منطقة تجارية تستخدم فيها المحلات والعقارات الأخرى لممارسة النشاطات التجارية، وبين منطقة هادئة من المألوف استخدام عقاراتها للسكن فقط. وعلى هذا الأساس لا يجوز للمستأجر استعمال المأجور خلافاً للاتفاق أو لما أعد له المأجور. ولكن السؤال هنا، ماذا لو استعمل المستأجر المأجور خلافاً لكل ما تقدم؟ يبدو أن المشرع العراقي أراد حماية مصلحة المؤجر حينما يكون هذا لتغيير في الاستعمال مضراً بالمأجور. وهذا يعني أن التغيير الذي لا يلحق ضرراً بالمأجور لا يدخل في اطار هذه الحماية لانتفاء العلة وهذا ما يمكن الاستدلال عليه بنص المادة (760) مدني عراقي التي تقول: ((من استحق منفعة معينة بعقد الاجارة فله أن يستوفي عينها أو مثلها أو دونها ولكن ليس له أن يستوفي ما فوقها)). ولكن هذا الأمر يبقى خاضعاً لرضا واتفاق المتعاقدين حيث يجوز تقييد الاستعمال حتى ولو لم يلحق التغيير ضرر بمصالح المؤجر، لأن تغيير الاستعمال يعني أن كلاً من طرفي العلاقة التعاقدية حسب مصالحه بدقة وتصرف على هذا الأساس. وقد نصت على ذلك فعلاً الفقرة الأولى من المادة (761) بقولها: ((يعتبر التقييد في الاجارة سواء اختلف الانتفاع باختلاف المستعملين أم لم يختلف)). وعلى كل حال فإن على المستأجر استعمال المأجور الشكل الذي يحافظ عليه، فمن يستأجر داراً للسكن لا يصح له أن يتركه أمداً طويلاً دون سكناه أو دون صيانته وملاحظته، ومن يستأجر سيارة أو آلة ميكانيكية يجب عليه استعمالها أو عدم تركها، إذا كان في ذلك ما يلحق الضرر بها. من ناحية أخرى فإن من أهم التزامات المستأجر ضرورة عدم الاساءة في استعمال المأجور، كترك الأمطار تتسرب مما يؤدي إلى تلف المأجور بسبب بسيط يمكن تلافيه، أو ترك حنفيات المياه مفتوحة دون مبرر أو تحميل المأجور إذا كان حيواناً أ مركبة أكثر من طاقته كأن يكون سيارة ذات حمولة فيصار إلى استعمالها في حمولات تزيد عما أعدت وصممت له. إن استعمال المستأجر للمأجور بما يسيء إليه يعطي الحق للمؤجر المطالبة بالتنفيذ العيني عن طريق ازالة الضرر أو المطالبة بالفسخ. وهو يستطيع دائماً المطالبة بالتعويض عن تلك الأضرار التي أصابته بسبب اساءة الاستعمال وهو ما اشارة إليه المادة (764) مدني عراقي بقولها: ((استعمال المستأجر المأجور على خلاف المعتاد تعد. فيضمن الضرر المتولد عنه)). وقد ينتج أثناء استعمال المستأجر للعين بعض الخلل أو التلف كتحطيم زجاج النوافذ أو تخرب الأجهزة الكهربائية أو حنفيات المياه فيلتزم المستأجر بإصلاح وترميم هذه الأمور (م 763 مدني عراقي). كذلك فإن المشرع العراقي اعتبر المأجور أمانة بيد المستأجر، والأمانة كما تنص المادة (950/ فق2) مدني عراقي غير مضمونة على الأمين بالهلاك، سواء كان ذلك بسبب يمكن التحرز منه أم لا، وإنما يضمنها إذا هلكت بصنعه أو بتعد أو تقصير منه(4). وقد ذهب الفقه المصري عند دراسته لنص المادة (583/ فق2 مدني مصري)، التي بينت لنا مسؤولية المستأجر عن تلف أو هلاك العين المؤجرة(5)، إلى أن المشرع قد افترض أن هلاك المأجور راجع إلى خطأ المستأجر لأن العين في حيازته وتحت اشرافه. والمؤجر غير ملزم بإثبات خطأ المستأجر، بل يستفيد من هذه القرينة القانونية. ومع ذلك فهي قرينة قابلة لإثبات العكس، إذ يجوز للمستأجر أن ينفي مسؤوليته عن الهلاك، إذا أثبت أنه بذل في المحافظة على المأجور ما يبذله الرجل الاعتيادي، وأنه كان يستعمل المأجور وفقاً للاتفاق أو وفقاً لما أعد له، أو أن الهلاك قد حصل بسبب أجنبي كقوة قاهرة أو خطأ المستأجر نفسه أو خطأ شخص من الغير ممن يسأل عنهم المستأجر(6). ومن الجدير بالذكر بأن قانون ايجار العقار رقم 87 لسنة 1979 ـ اعتبر أن احداث المستأجر بالمأجور ضرراً جسيماً عمداً أو اهمالاً، أو احداثه تغييراً جوهرياً فيه دون موافقة المؤجر التحريرية، أو استعماله خلافاً للغرض المبين في عقد الايجار بما يترتب عليه اساءة لسمعة المؤجر أو الحاق الضرر بالمأجور، من الأسباب التي تخول المؤجر مطالبة المستأجر بإخلاء المأجور... .

__________________

1- في المادة (583) منه التي تقول: ((يجب على المستأجر أن يبذل من العناية في استعمال العين المؤجرة وفي المحفظة عليها ما يبذله الشخص المعتاد.

2- ومن الجدير بالملاحظة أن الفقرة الأولى من المادة (211) من القانون المدني المصري جاءت مشابهة للمادة (251) من القانون المدني العراقي مما يعني أن المادة (583) مدني مصري، ما هي إلا تطبيق لمبدأ عام قررته المادة (211) المشار إليها. راجع:

د. السنهوري ـ فق380 ـ ص533.

3- د. شنب ـ ص183.

4- د. العامري ـ ص281.

5- بقولها: ((المستأجر مسؤول عما يصيب العين اثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك غير ناشيء عن استعمالها استعمالاً مألوفا)).

6- وقد تشدد المشرع المصر في مسؤولية المستأجر عن الحريق واعتبروه التزاماً بتحقيق نتيجة بموجب المادة (584/ فق1) التي تقول: ((المستأجر مسؤول عن حريق العين المؤجرة إلا إذا أثبت أن الحريق نشأ عن سبب لايد له فيه)). لمزيد من التفاصيل راجع المصادر التالية:

د. السنهوري ـ فق397 ص565 وما بعدها، د. تناغو فق 147 ص243 وما بعدها، د. شنب ـ ص194 وما بعدها.