تقام دعوى الشفعة وفقًا لأحكام القانون المدني المصري وعملا بإحكام المادة 943 في ميعاد ثلاثين يومًا من تاريخ إعلان الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة حيث يوجه إعلان الرغبة إلى كل من البائع والمشتري، وعليه يبدأ سريان هذه المدة  اعتبارًا من تاريخ تبلغهما إعلان الرغبة، فإن تبلغ احدهما قبل الآخر فالعبرة بتاريخ تبليغ الأخير(1) وان لم تقام الدعوى في هذا الميعاد سقط الحق في الشفعة. وهذا الميعاد هو ميعاد سقوط لا ميعاد تقادم وعليه فلا يقبل الوقف أو الانقطاع رغم أن المسألة مخل خلاف بين الفقه والقضاء فقد قررت محكمة النقض بهذا الشأن بأن إقامة الدعوى أمام محكمة غير مختصة من شأنه أن يقطع مدة السقوط هذه( 2)، وان رفع الدعوى أمام محكمة غير مختصة من شأنه أن يقطع مدة السقوط طالما أن الدعوى قائمة ولم يصدر فيها حكم في  الاختصاص(3) . إلا أن محكمة النقض المصرية قد عارضت هذا الرأي وعادت عنه بقولها:" ان الدعوى المقامة لدى مرجع غير مختص لا تعطي المدعي بحق الشفعة مهلة جديدة تزيد عن المدة التي  كانت له أساسًا الأمر الذي يميل إليه جانب من الفقه(4) . وأرى أن هذا الرأي لا يتفق مع المنطق القانوني حيث أن الفرق بين السقوط والتقادم إن الأول لا يقبل الوقف والانقطاع، فإذا قبل ذلك تكون المدة مدة تقادم لا سقوط وفقًا للقواعد المعمول بها على صعيد العمل القضائي وإذا كانت تسمية هذه المدة بمدة سقوط وفقًا لما رتبه المشرع من جزاء وهو سقوط الحق في الأخذ بالشفعة فأن ذلك وفق ما أرى يجانب الصواب لأنه لا يجوز تسمية المصطلحات القانونية بالنظر إلى نتيجتها. وليس أدل على ذلك من أنه إذا شطبت دعوى الشفعة فإن قرار الشطب لا ينال من الإجراءات التي اتخذها الشفيع ويتوجب عليه تجديد السير فيها من جديد وإلا اعتبرت كان لم تكن وإذا انقضت مدة التجديد سقط الحق في الشفعة لعلة مرور المدة القانونية لإقامة الدعوى أولا ثم مرور المدة القانونية لتجديد الدعوى التي تم شطبها. هذه المدة السابقة تكون في حالة إنذار الشفيع وإعلان رغبته بالشفعة لكن إذا لم يعلم الشفيع بالبيع ولم ينذر نفرق في هذه الحالة بين البيع المسجل وغير المسجل فإن كان البيع مسجلا تنقضي مدة إقامة الدعوى بمرور أربعة أشهر من تاريخ التسجيل وذلك عملا بإحكام المادة 948 /ب، مدني مصري.(5) أما إن لم يكن البيع مسجلا فتكون المدة خمسة عشر عامًا بأحكام القواعد العامة لانقضاء الحقوق بالتقادم.

ونخلص بالنتيجة إلى أن هناك مددًا أربعة لإقامة الدعوى الأولى وهي في ثلاثين يومًا وفقًا لأحكام المادة 943 وهي ثلاثين يومًا في حالة إعلان الرغبة دون إنذار من البائع أو المشتري أما الثانية أن تكون المدة خمسة عشر يومًا من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه البائع والمشتري للشفيع وذلك عملا بأحكام المادة ( 940 ) التي نصت على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشتري خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه للبائع أو المشتري إلا سقط حقه في ذلك. أما المدة الثالثة فهي أربعة أشهر من تاريخ التسجيل عملا بأحكام المادة ( 948 ) مدني مصري أما المدة الرابعة فهي خمسة عشر عامًا إذا لم يكن البيع مسجلا.  أما في القانون المدني الأردني فقد اختلف الأمر فيما إذا علم الشفيع بتسجيل البيع ام لم يعلم إذ يجب أن نفرق بين حالتين:

الأولى: حالة علم الشفيع اليقيني بتفاصيل عقد البيع من حيث المشتري لكي يقرر ما إذا كان يرتضي مجاورته أم لا وعلمه أيضًا بالثمن لكي يقرر فيما إذا كان مناسبًا أم لا فإن تحقق ذلك فإن علمه هذا يجعل من شفعته مهددة بالسقوط إذا لم يسجل دعوى الشفعة خلال ثلاثين يومًا من  تاريخ هذا العلم على أن تكون هذه المدة بعد تسجيل عقد البيع لا قبله(6).

الثانية: لم يعلم الشفيع بالبيع فإن المدة المسقطة لحق مطالبته بالشفعة هي مدة ستة أشهر تبدأ من تاريخ التسجيل وتحسب هذه المدة تحديدًا من تاريخ دفع رسوم الملكية.

 وعلى ذلك نصت المادة (  1162 /1) من القانون المدني الأردني بقولها: على من يريد  الأخذ بالشفعة أن يرفع الدعوى خلال ثلاثين يومًا ن تاريخ علمه بتسجيل المبيع وألا سقط حقه فيها إن أخرها دون عذر شرعي.

أما الفقرة 2 من ذات المادة فقد نصت على سقوط حق الشفعة بعد انقضاء ستة أشهر من  تاريخ التسجيل(7). أما في فلسطين فبحكم هذا الموضوع القانون رقم ( 51 ) لسنة 1958 المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة وقد تحدثت المادة الثانية عن مدة الستة أشهر من تاريخ التسجيل  فقط وليس فيه أية مدة أخرى. وبالرجوع لأحكام مجلة الأحكام العدلية فإننا نجد أن المادة 1034 قد قررت ميعادًا آخر بنصها "لو أخر الشفيع طلب الخصومة شهرًا بعد طلب التقرير والأشهاد من دون عذر شرعي ككونه في ديار أخرى يسقط حق شفعته" والأمر هنا يتطلب التروي قليلا، فبالعودة إلى أحكام القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة نجده قد ألغى إجراءات التقرير والأشهاد في المادة 2/ج(8) وقد يتبادر إلى ذهن البعض أن إلغاء هذه الإجراءات كان إلغاء بالتبعية لأحكام المادة 1034 والتي تحدثت عن ذلك إلا أن محكمة التمييز الأردنية قد قررت أن المادة 1034 ما زالت معمولا بها إلا أن الإلغاء الوارد في نص المادة 2/ج من القانون المعدل للأحكام المتعلقة . بالأموال الغير المنقولة قد ألغى إجراءات التقرير و... فقط ولم يلغ المادة 1034 وبذلك أخلص للقول بأن مدة الشهر هذه الواردة في المادة 1034 ما زالت معمولا بها وبذلك تكون الشفعة وفقًا لقواعد القانون المعمول به في فلسطين محصورة بمدتين استنادًا للمواد السابقة.

فالمدة الأولى الواردة في المادة 1034 فتحدثت عن مدة الشهر والتي تبدأ وفقًا لذلك من تاريخ العلم اليقيني لدى الشفيع بتفاصيل عقد البيع فإذا لم يقم بالمطالبة بحق الشفعة خلال مدة الشهر من تاريخ علمه بتفاصيل عقد البيع من حيث اسم المشتري لكي يعلم ما إذا كان يرتضي به جارًا أم لا وكذلك يتطلب علمه بالثمن لكي يقرر ما إذا كان مناسبًا له أم لا. فإن ثبت علمه بتفاصيل العقد سقط حقه في المطالبة بالشفعة بمرور شهر واحد من تاريخ هذا العلم . والذي سماه الفقه بالعلم اليقيني ما لم يمنعه عذر مشروع من مطالبة بهذا الحق خلال هذه المدة كأن يكون مثلا في بلد آخر، وأرى ان هذه المدة هي مدة تقادم لا سقوط وذلك لجواز إثبات العذر المشروع عملا بأحكام المادة 1034 من المجلة، لقطعها ومدة السقوط لا تقبل الانقطاع عملا  بالقواعد العامة(9) أما المدة الثانية فهي ستة أشهر من تاريخ تسجيل العقار في دائرة التسجيل المختصة فإذا انقضت مدة الستة أشهر على تاريخ دفع المشتري للرسوم وتسجيل اسمه في قيود دائرة الأراضي سقط حق الشفيع في المطالبة في الشفعة. وهذه المدة مدة سقوط لا يرد عليها الانقطاع أو الوقف.

________________

1- نقض مدني مصري في الطعن 126 ، بتاريخ8/1/1948 معوض عبد التواب، الشفعة و الصورية، الطبعة الثامنة، بدون دار نشر 2004، ص 117

2- جبر، سعيد، حق الملكية، مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح، 2006 ، ص 429

3- شمس الدين، عفيف، المصنف في الاجتهاد العقاري، بدون طبعة بدون دار نشر، 1984 ، ص 453

4-  شدراوي، جورج، حق الملكية العقارية، الجزء الأول، المؤسسة الحديثة للكتاب، طرابلس، 2006 ، ص 189

5- جبر  سعيد، حق الملكية، المرجع السابق، ص 429

6- مدغمش، جمال، الشفعة والأولوية في قرارات التمييز الأردنية، المكتبة الوطنية-عمان، 1994 ، ص42.

7- نص مشروع القانون المدني الفلسطيني في المادة 1077 / 2 على أنه: يجب على الشفيع أن يرفع دعوى الشفعة وأن يودع الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار خلال ثلاثين يوما من تاريخ إعلان الرغبة وإلا سقط حق الأخذ بالشفعة. وتقول المذكرة الإيضاحية أن هذا الإجراء هو ثاني إجراء، على الشفيع أن يرفع دعوى الشفعة، ويودع الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار، وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ إعلان الرغبة، ويترتب على عدم اتخاذ مثل هذا الإجراء سقوط الحق بالآخذ بالشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية. وفي الحالة التي يعلم فيها بالبيع للعقار المشفوع به، دون الأخطار من قبل البائع والمشتري له والمبين في المادة السابقة 1076 من المشروع، فعلى الشفيع أن يقوم بإعلان الرغبة ورفع دعوى الشفعة وإيداع الثمن خلال المدة المذكور ة (30 يوما) محسوبة من تاريخ علمه ونعتقد أن الفقرة الثالثة من المادة زائدة لصعوبة إثبات العلم بالشفعة.  يتطابق حكم هذه المادة مع المادة 942 من القانون المدني المصري

8- عباسي، جلال، الخلاصة الجلية في أحكام الشفعة والأولوية، الطبعة الأولى، عمان، المكتبة الوطنية، 1994 ، ص 11

9- العبيدي، علي هادي، الوجيز في شرح القانون المدني الأردني، الحقوق العينية، مكتبة دار الثقافة للنشر، 1999 ، ص 181.