هناك بيوع يتم إجراءها على الأموال المرهونة والتي تم الحجز عليها في دائرة التسجيل العقاري (1) حيث يعتبر المدين الراهن أن الرهن عملا من اعمال التصرف الدائرة بين النفع والضرر. إذ أن المدين الراهن لا يتبرع برهن عقاره, بل هو يبغي من وراء ذلك الحصول على قرض أو مد أجل الدين أو بوجه عام هو ضمان لالتزامه (2). إن من أهم الأسباب التي تدفع المصرف باعتباره ( الدائن المرتهن ( الى بيع المال المرهون والذي يكون ضامن للدين, هو عدم قيام المدين الراهن للوفاء بالدين المضمون في ميعاد استحقاقه (3). ويجب تبليغ المدين الراهن وذلك من أجل حصول الدائن المرتهن على دينه وذلك عن طريق بيع المال المرهون في المزاد العلني وفقا لقانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل وبموجب الإجراءات التي يطلبها القانون (4) ان هذا البيع يكون من اختصاص دائرة التسجيل العقاري حسب المادة (161)(5). وكذلك جاء في نص المادة (185) بأنه في حالة لم يرد نص في هذا القانون الإجراءات البيع بالمزايدة العلنية تطبق احكام قانون المرافعات المدنية وقانون التنفيذ (6). والسند القانوني لاختصاص دوائر التسجيل العقاري ببيع العقار المحجوز بالمزايدة هو ما جاء في المادة (1/1316) من القانون المدني رقم 40 لسنة 1950 المعدل (7). حيث يتم تبليغ المدين الراهن بكتاب الدائرة أو طلب بيع العقار المرهون لتسديد ما بذمته من دين, وعلى المدين الراهن تأدية الدين الذي بذمته وجميع ملحقاته خلال مدة (3) ثلاثة أيام من اليوم التالي للتبليغ . لكي يتم منع اجراء بيع العقار المرهون في المزايدة العلنية التي ستجريها دائرة التسجيل العقاري في حالة عدم وفاء الدين وملحقاته خلال المدة اعلاه الواردة في المادة (1/163) من قانون التسجيل العقاري. ويلاحظ أن هناك اختلاف بين قانون التسجيل العقاري وقانون التنفيذ فيما يتعلق بتبليغ المدين, يكمن في إن الممنوحة للمدين في قانون التسجيل العقاري هي (3) ثلاثة أيام في حين جاء في المادة (87) من قانون التنفيذ ان المدة الممنوحة للمدين هي (10) عشرة ايام لسداد دينه (8). وبعد انتهاء مهلة التبليغ الثلاثة ايام وعدم قيام المدين الراهن بدفع الدين يجري وضع اليد على العقار المطلوب بيعه حيث يقوم الموظف المختص بتنظيم إعلان البيع للعقار المطلوب بيعه في المزايدة العلنية ويكون الإعلان لمدة (30) ثلاثين يوما أن مدة المزايدة هي (30) ثلاثون يوما من تاريخ نشر الإعلان حيث يتم نشره في صحيفة يومية واحدة في منطقة أعمال دائرة التسجيل العقاري التي تقوم بإجراء المزايدة وتبدأ مدة الإعلان من اليوم التالي للنشر وليس من يوم النشر المادة (4/171) قانون التسجيل العقاري وبذلك تكون المزايدة مفتوحة من اليوم التالي لنشر الإعلان في الساعة الثانية عشر من اليوم الثلاثين ينادي المنادي الرسمي في دائرة التسجيل العقاري القائمة بالمزايدة بصوت جهوري ثلاث مرات لتنبيه المتقدمين للمشاركة في المزايدة وبعدها فإن العرض الذي لا يزاد عليه خلال (5) خمسة دقائق يعتبر نهاية المزايدة وإن لم ينته الدوام الرسمي ويقرر رئيس الدائرة الإحالة القطعية إذا بلغ السوم أربعة أخماس القيمة المقدرة للعقار وهي بنسبة (80%), أما اذا استمر المزايدون بالزيادة حتى نهاية الدوام الرسمي فإن العرض الذي يحصل من أحدهم عند نهاية الدوام الرسمي يعتبر نهاية للمزايدة ويصدر رئيس الدائرة قراره بالإحالة أو التمديد حسب مقتضى الحال المادة (1/172) من قانون التسجيل العقاري وفي حالة عدم بلوغ المزايدة نسبة (80%) من القيمة المقدرة عند وضع اليد لا تجري الإحالة القطعية وإنما يقرر رئيس الدائرة تمديد المزايدة لمدة (15) خمسة عشر يوما بإعلان ينشر في صحيفة يومية وبانتهاء الدوام الرسمي لذلك اليوم أو العرض الذي لا يزاد عليه خلال (5) خمسة دقائق يقرر رئيس الدائرة إحالة العقار باسم المزايد الأخير بالبدل الذي سام به مهما بلغ اما اذا لم يحصل راغب بالشراء خلال مدة التمديد يقرر رئيس الدائرة إحالة العقار باسم المزايد الأخير قبل التمديد وبالبدل الذي سام به العقار (9). بعد رسو المزايدة يتم اعطاء فرصة أخيرة للمدين بتسديد دينه وذلك خلال (3) ثلاثة أيام تبدأ من اليوم التالي ليوم التبليغ وبخلافه تصبح الإحالة قطعية, وقد يحصل الضم على المزايدة ولكن يجب ان يكون ذلك الضم خلال الفترة الواقعة بين تاريخ الاحالة وقبل انقضاء مهلة التبليغ النهائية, وعند حصول الضم تفتح مزايدة جديدة مدتها (3) ثلاثة أيام ويتم نشر الإعلان بفتح هذه المزايدة في صحيفة محلية يومية, وفي الساعة (12) الثانية عشرة ظهرا من اليوم الثالث ينادي المنادي لفتح المزايدة بين الراغبين بعد رسو المزايدة وعلى المشتري تسديد البدل لكن لم ينص القانون على تحديد مدة معينة لدفع البدل وترك ذلك لتقدير رئيس الدائرة المختصة, حيث يتم امهال المشتري مدة اقصاها (15) خمسة عشر يوما لتسليم البدل وبخلافه يعتبر ناكلا ويحال العقار على المزايد الذي كف يده قبل الناكل ويصدر رئيس الدائرة قرارا بإحالة العقار بعهدته بدون مزايدة اما اذا لم يوافق المزايد الاول على الشراء بالبدل الذي عرضه وأصر على كف يده يقرر رئيس الدائرة وضع العقار في المزايدة لمدة (15) خمسة عشر يوما ويعلن عن ذلك وفق المادتين (171) و (172) من قانون التسجيل العقاري (10) أما إذا لم يحصل راغب بالشراء في المزايدة الثانية خلال المدة المقررة (15) خمسة عشر يوما فيتخذ رئيس الدائرة قرارا باعتبار العقار عائد الى المشتري الناكل ويستحصل منه بدل المزايدة مع المصاريف والرسوم وفقا للمادة (175) (11) . وقد يحصل ان يحدث تأخير في المزايدة اثناء اجراءاتها من اليوم التالي لنشر الاعلان الى انقضاء مهلة التبليغ النهائي وذلك لأسباب قانونية حيث يتم استئناف المزايدة عند زوال الاسباب المؤدية للتأخير فاذا كانت مدة التأخير (6) ستة اشهر او اقل تعاد المزايدة وعدم الغاءها ولمدة (15) خمسة عشر يوما ويجري الأعلان عنها بصحيفة يومية واحدة (12). أما إذا تأخرت المزايدة أكثر من ستة اشهر لأي سبب كان وبدون انقطاع حيث نص القانون على الغاء المزايدة والإعلان عن مزايدة جديدة, وبما أن المدد القانونية هي من النظام العام فيجب التقيد بها في مراسيم واجراءات المزايدة كافة. وقد اجاز القانون بأن يتفق الدائن والمدين على تأجيل المزايدة لمدة لا تتجاوز (6) ستة اشهر لتمكين المدين من تسديد دينه ولكن بشرط ان يكون ذلك قبل الاحالة القطعية وبموافقة المزايد الاخير لتعلق حقوقه بالمزايدة وبناء على طلب الدائن المرتهن تقوم دائرة التسجيل العقاري بأعاده المزايدة لمدة (15) خمسة عشر يوما وفقا للأسس الموضحة في المادة (177) من قانون التسجيل العقاري. بينما أجاز القانون للمشتري ان يطلب فسخ المزايدة في حالة تأخر تسجيل العقار باسمه مدة تزيد على (30) ثلاثين يوما تبدأ من اليوم التالي لدفع البدل ورسوم التسجيل شرط ان لا يكون التأخير بسببه(13). إن أهم ما تتميز به مدد المزايدات العامة وفق قانون بيع وإيجار أموال الدولة النافذ عن المدد في المزايدات لبيع العقار المرهون وفق قانون التسجيل العقاري هي :
1 - أوجه التشابه
أ - تكون مدة الإعلان عن المزايدة لبيع العقار المرهون (30) ثلاثون يوما وفق المادة (2/171) من قانون التسجيل العقاري (14) كذلك إن مدة الإعلان عن المزايدة لبيع أموال الدولة (30) ثلاثون يوما أيضا وفق المادة (12/ خامسا) من قانون بيع وإيجار اموال الدولة النافذ (15)
ب - يعتبر العرض الذي لا يزاد عليه خلال مدة (5) خمسة دقائق نهاية المزايدة في كلا المزايدتين (16)
ج - في حالة عدم بلوغ بدل المزايدة لبيع العقار المرهون نسبة (80%) من القيمة المقدرة له يتم تمديد المزايدة لمدة (15) خمسة عشر يوما (المادة (1/172) قانون التسجيل العقاري(17). كذلك إذا لم يبلغ بدل المزايدة لبيع او ايجار اموال الدولة القيمة المقدرة له يتم تمديد المزايدة مدة (15) خمسة عشر يوما أيضا(18).
2 - أوجه الاختلاف
أ - تخضع المزايدات العامة لبيع وإيجار أموال الدولة الى قانون بيع وإيجار أموال الدولة النافذ والالتزام بالمدد المحددة فيه. بينما المزايدات لبيع الأموال المرهونة تخضع إلى قانون التسجيل العقاري.
ب - يتم تبليغ المدين بطلب بيع عقاره وعليه تسديد ما بذمته من دين خلال مدة (3) ثلاثة أيام لمنع إجراء بيع عقاره في المزايدة العلنية (19). ولم نجد مثل هذه المدة والإجراء في المزايدات لبيع وإيجار أموال الدولة النافذ.
ج - تفتح المزايدة لبيع العقار المرهون في الساعة الثانية عشر من يوم الثلاثين في دائرة التسجيل العقاري (20) بينما المزايدة لبيع وايجار اموال الدولة تفتح بعد انتهاء مدة الثلاثون يوما في المكان الذي يتم تحديده في الاعلان عن المزايدة (21)
د - يتم تبليغ المدين بإحالة المزايدة القطعية وإعطائه فرصة لتسديد دينه خلال مدة (3) ثلاثة ايام لمنع بيع عقاره ( المادة (173) عقاري (22), وفي حالة انقضاء هذه المدة ولم يقم المدين بالتسديد تعتبر الاحالة نهائية. بينما بيع وايجار اموال الدولة تكون الاحالة نهائية بتصديق الوزير المختص او رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة او من يخوله اي منهما (المادة 14) من قانون بيع او ايجار اموال الدولة النافذ, حيث لم يتم تحديد مدة معينة لهذا التصديق (23).
هـ - يتم قبول الضم على بدل المزايدة الاخيرة لبيع العقار المرهون خلال مدة (3) ثلاثة ايام الممنوحة للمدين لتسديد دينه قبل الاحالة النهائية, وفي حالة حصول الضم يتم فتح مزايدة جديدة مدتها (3) ثلاثة ايام فقط (24) . بينما يكون الضم على بدل المزايدة الاخيرة لبيع او ايجار اموال الدولة خلال مدة (5) خمسة ايام من تاريخ الاحالة حيث يتم فتح مزايدة جديدة لمدة (7) سبعة ايام (25).
و - لم يحدد قانون التسجيل العقاري النافذ مدة معينة لتسديد المشتري بدل المزايدة للعقار المرهون وجعل هذه المدة متروكة لتقدير رئيس الدائرة المختصة, حيث يتم امهال المشتري مدة اقصاها (15) خمسة عشر يوما وفي حالة انتهاء تلك المدة ولم يقم المشتري بدفع البدل يعتبر ناكلا . بينما نص قانون بيع وايجار اموال الدولة النافذ على المشتري ان يدفع بدل المزايدة دفعة واحدة خلال مدة (30) ثلاثون يوما من تاريخ الاحالة القطعية لبيع المال غير المنقول بينما تسديد بدل المال المنقول يكون خلال مدة (7) سبعة ايام من تاريخ المصادقة على الاحالة واذا لم يقم المشتري بدفع البدل خلال هذه المدد يعتبر ناكلا (26) .
ز - قد يحصل تأخير المزايدة لبيع العقار المرهون خلال إجراءاتها فأذا كانت مدة التأخير (6) ستة اشهر فأقل يتم استئناف المزايدة عند زوال اسباب التأخير وعدم الغائها وتعاد لمدة (15) خمسة عشر يوما. أما إذا تأخرت المزايدة مدة أكثر من (6) ستة اشهر يتم الغاء المزايدة والمباشرة بمزايدة جديدة, ويكون ذلك بناءً على طلب الدائن (27) بينما قانون بيع وايجار أموال الدولة لم ينص على ذلك .
ح- لقد أجاز قانون التسجيل العقاري النافذ للمشتري في حالة عدم تسجيل العقار باسمه خلا ل مدة تزيد على (30) ثلاثين يوما من اليوم التالي لدفع البدل ورسوم التسجيل أن يطلب فسخ المزايدة, شرط ان لا يكون التأخير بسببه (28) . بينما لم ينص قانون بيع وإيجار أموال على ذلك .
________________
1- الدكتور صعب ناجي النظام القانوني للمزايدات العلنية في العراق وفق قانون بيع وايجار اموال الدولة رقم 21 لسنة 2013 المعدل مكتبة القانون والقضاء الطبعة الأولى 2017 ، ص 19.
2- الدكتور محمد طه البشير و الدكتور غني حسون طه الحقوق العينية الجزء الاول, المكتبة القانونية, بغداد الطبعة الثالثة, 2010 الجزء الثاني, ص362.
3- مقابلة شخصية مع الموظف الحقوقي (نشوان عدنان منشود) مشاور قانوني مساعد مخول تنفيذي عدل في المصرف العقاري فرع الأنبار بتاريخ 2023/11/25 .
4- شيماء مهدي ياسين, التنفيذ على المال المرهون في عقد الرهن التجاري مجلة آداب الكوفة, العدد 55 المجلد 20233 ص51 .
5- المادة (161) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل .
6- المادة (185) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل .
7- مصطفى مجيد شرح قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 الجزء الثاني العاتك لصناعة الكتاب 1979, ص 208
8- علي جاسم محمد الحجز العقاري, بحث منشور مجلة دراسات البصرة, العدد 2021 ,42، ص15.
9- مصطفى مجيد شرح قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 الجزء الثاني العاتك لصناعة الكتاب 1979 ص282 .
10- نص المواد (171) و 172) من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 المعدل .
11- نص الفقرات (1-2-3-4) من المادة (175) من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 المعدل .
12- مصطفى مجيد شرح قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 الجزء الثاني العاتك لصناعة الكتاب 1979 ص299.
13- مصطفى مجيد شرح قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 الجزء الثاني العاتك لصناعة الكتاب 1979 ص306 و ص 314
14- نص المادة (2/171) من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 المعدل .
15- نص المادة (12/ خامسا) من قانون بيع و ايجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013 .
16- نص المادة (12/ ثامنا) من قانون بيع و أيجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013 .و المادة (3/172) من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 المعدل .
17- نص لمادة (1/172) من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 المعدل .
18- نص المادة (12/خامسا) من قانون بيع و أيجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013.
19- نص المادة (1/163) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل .
20- نص المادة (3/172) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل .
21- نص المادة (12/ خامسا) من قانون بيع و أيجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013.
22- المادة (173) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل .
23- المادة (14) من قانون بيع و أيجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013.
24- المادة (174) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل .
25- نص المادة (12/ تاسعا/ اً) من قانون بيع و أيجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013 المعدل .
26 - نص المادة (1/175) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل .
27- نص المواد (17/ أولاً ) و (33/ أولا ) من قانون بيع و أيجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013 المعدل
28- نص المادة (176) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل .
29- نص المادة (4/181) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل .