يتضح من قراءة نصوص المواد (1269  و  1270) من القانون المدني و (232) من قانون التسجيل العقاري ان اهم احكام حق المساطحة ما يلي:

حقوق المساطح :

344- يتبين من المادة (1269) من القانون المدني ان للمساطح حقين :

(1) حقه في البناء أو المنشآت الاخرى (2) حق المساطحة نفسه.

فبالنسبة لحقه في البناء او المنشآت الاخرى التي يقيمها على ارض المالك فإنه حق ملكية خالصة. ولكنه حق مؤقت لانه ينتهي ، على الأغلب ، بانتهاء المادة المحددة للمساطحة. ويترتب على كون المساطح مالكاً لهذه الأبنية والمنشآت ان له ان يتصرف بها مقترناً بحق المساطحة بجميع انواع التصرفات بالبيع أو الهبة أو كحصة في شركة او رهن أو غير ذلك. على ان ملكية المساطح هذه محددة بالأبنية والمنشآت التي شيدها هو على الأرض ، كما انها ملكية مقيدة بالغرض الذي اعد له البناء أو المنشآت ، فلا يجوز له مثلا ان يبيع المحدثات مقلوعة لان ذلك يضر بصاحب الارض. أما الحق الثاني الذي يملكه المساطح فهو حق المساطحة نفسه، اي الحق في البناء على ارض الغير. فهو اذن حق قرار للمساطح ، يكون له ان يتصرف به كذلك قبل البناء ، ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك (م 232 ف1 تسجيل عقاري). وإذا استملك العقار الذي تقرر للغير عليه حق مساطحة أو حق اجارة طويلة فيستحق صاحب هذا الحق من بدل الاستملاك ما يعادل بدل الاستفادة منه للسنين الباقية من مدته ، بعد تنزيل الأجر السنوي المتفق عليه بين المالك وصاحب الحق ونفقات الصيانة والاجور والرسوم التي تتحقق خلالها (1). وإذا لم يشيد المساطح الابنية المتفق عليها على العقار المستملك ، بموجب عقد المساطحة وقت طلب الاستملاك، فإن نصيبه من بدل الاستملاك يتحدد بما لا يزيد على 10% منه ، مضافاً إليه ما دفعه من اجر سوى ..... الأرض للسنين السابقة على طلب الاستملاك (2).

وينتقل حق المساطح في المساطحة وفي البناء والمنشآت بالارث وبالوصية (م 1269 ف2 مدني). وتسري على الميراث والوصية القواعد العامة الواردة بشأنها كسببين من أسباب كسب الملكية. والأحكام المتعلقة بانتقال حق المساطحة عن طريق الارث تنطبق على الاجارة الطويلة ايضاً (م 229 ف2 تسجيل عقاري).

هذا ولا بد من ملاحظة ان ثبوت حق المساطحة للمساطح لا يسلب من مالك الارض سلطة التصرف في ارضه ، ولكن هذه السلطة تتقيد لصالح المساطح وبالقدر الذي يتعارض فيه استعمال هذه السلطة مع حقوق المساطح. فلمالك الارض اجراء جميع التصرفات القانونية عليها عدا التصرفات التي تؤثر في حقوق المساطح كإنشاء حق ارتفاق عليها ، ولكن يجوز له ذلك بموافقة المساطح. ويجوز كذلك لمالك الارض مباشرة التصرفات الفعلية عليها كإفرازها إلى قسمين أو اكثر أو توحيد ارض اخرى معها إذا وافق على ذلك (م 233 تسجيل عقاري).

التزامات المساطح :

يلتزم المساطح ، إذا اشترطت عليه اجرة في مقابل الحق ، يدفعها لصاحب الارض ، فإذا امتنع المساطح عن دفع الاجرة أو تأخر في دفعها ثلاث سنوات متواليات كان لصاحب الارض ان يطلب فسخ العقد ، ما لم يوجد اتفاق يقضي بعدم جواز طلب صاحب الارض فسخ العقد غذا تأخر المساطح عن دفع الاجرة ولو لأكثر من ثلاث سنوات بتعويض صاحب الارض عن الاجرة بطريقة اخرى . (3) ويلتزم المساطح باستعمال الارض فيما اعدت له ، وان يبذل في العناية بها عناية الشخص المعتاد. كما يلتزم المساطح بإعادة الارض إلى اصحابها عند انتهاء حق المساطحة.

مصير البناء والمنشآت :

تنتقل ملكية البناء والمنشآت الأخرى إلى صاحب الارض عند انتهاء المساطحة ، على ان يدفع للمساطح قيمتها مستحقة للقلع ، ما لم يوجد شرط يقضي بخلاف ذلك (م 1270 مدني).

فالأصل ان صاحب الارض يتملك الابنية والمنشآت الاخرى ، إذا انتهت مدة المساطحة ، بقيمتها مستحقة للقلع ، ولكن ليس هناك ثمة ما يمنع الاتفاق بين صاحب الارض والمساطح على بقاء الابنية والمنشآت ، بعد انتهاء حق المساطحة ، مشتركة بين صاحب الارض والمساطح ، او على ان يتملك المساطح جزءاً من الابنية أو المنشآت مع الجزء المقامة عليه من الارض.

_____________

1- انظر المادة 35 اولاً (أ) من قانون الاستملاك رقم 12 لسنة 1981.

2- الفقرة (ه) من نفس المادة.

3-  انظر: عبد الرحمن خضر ،   شرح القانون المدني ، بغداد 1953، ص229.