تسجيل الدخول

تسجيل

أنظمة التسجيل العقاري

المؤلف:  احمد عبد الأمير عبد الرب

المصدر:  الرقابة الإدارية على التصرفات في الأراضي الزراعية

الجزء والصفحة:  ص 146-148

2026-08-03

33

تعتمد الدول في تسجيل التصرفات العقارية نظامين (1) ، يطلق على الأول ب (نظام التسجيل الشخصي)، الذي تسجل التصرفات فيه استناداً إلى أسماء الأشخاص المالكين للعقارات وأصحاب الحقوق العينية، ولا يجري التسجيل وفقاً لهذا النظام بالاستناد إلى واقع العقارات، وإنما يجري باسم مالكي العقار؛ كون المالك أو صاحب الحق العيني يكون محل اعتبار في السجلات الشخصية، إذ لا وجود للعقار كوحدة أساسية في هذا النظام (2) . ويعاب على هذا النظام بأن هناك صعوبة بمعرفة الحقوق العينية المترتبة على العقار، إذ أنه يتحتم على من يرغب معرفة هذه الحقوق أن يكون عارفاً بأسماء مالكي هذه الحقوق (3) ، وهناك عيب آخر يتعلق بالقوة الثبوتية للسجلات الشخصية، إذ إنَّ كل سجل من هذه السجلات يستند ويستمد قوته ووجوده من سجل شخصي سابق له، وهذه السجلات الشخصية تستند بنهاية المطاف إلى سجل شخصي مثبت فيه الحق بصورة نهائية، فهي غير ضامنة إلا لصحة اكتساب المالك للحق من مالك سابق له، ومن ثمة قد يكون المالك في احد السجلات الشخصية معرضاً في أي وقت للمنازعة في ملكه (4) . واخذ المشرع المصري بهذا النظام بموجب القانون رقم (114) لسنة 1946، ثم أضاف نظام التسجيل العيني بموجب قانون (نظام السجل العيني) رقم (142 ) لسنة 1964.
أما النظام الثاني فيسمى بنظام التسجيل (العيني) وهو النظام المعتمد في العراق منذ سنة 1857 والى الآن (5) - وهو نظام يختلف عن النظام سابق الذكر، إذ أنه يعتمد على العقار كأساس للتسجيل، إذ يكون السجل العيني وما يتضمنه من بيانات خاصة بالعقار من حيث موقعه وحدوده ومساحته وباقي أوصافه وما مدون فيه من حقوق عقارية عينية هو الصورة الصادقة والحقيقية للعقار من الوجهة القانونية والمادية، واستناداً إلى ذلك فإن من يتعامل مع العقار يطمئن على انه تعامل مع مالكه الحقيقي استناداً لما هو مدون في السجل العيني للعقار (6).
ويعد السجل العقاري الأساس الذي يضفي صفة شرعية على كل عقار مسجل فيه ويتضمن الحقوق المترتبة للعقار أو عليه، فهذا النظام يعزز العمل الرقابي للإدارة، إذ أنه لا يسمح بتدوين أي حق في السجل العقاري إلا بعد مراجعته الدقيقة من الموظفين المختصين وتدقيق وفحص وثائقه والتأكد من سلامتها وصحتها، ومن شأن ذلك توفير الضمانات الكافية للمحافظة على الحقوق العقارية(7)، ومنها ما يتعلق بالأراضي الزراعية. أما السجل الشخصي فهو عبارة عن مصنف أبجدي يتضمن أسماء أصحاب الحقوق العينية الأصلية والتبعية وأوصاف العقارات المسجلة، إذ إنَّ هذه البيانات تنقل إليه من السجل العقاري، لهذا يجب عدم الخلط بين التسجيل الشخصي وهو نظام قانوني قائم بذاته يطبق في اغلب الدول لتسجيل التصرفات العقارية، وبين السجل الشخصي الذي هو عبارة عن مصنف أبجدي بأسماء المالكين.
إنَّ التطورات الاجتماعية والاقتصادية فرضت وجود السجلات الشخصية في دوائر التسجيل العقاري في العراق للإفادة منها في بعض الدراسات والإحصائيات ذات العلاقة بالملكية العقارية والملكية الزراعية، وللاستعانة بها لمعرفة البيانات المتعلقة بملكيات الأشخاص حين طلبها من الجهات الرسمية؛ ولذلك نص قانون التسجيل العقاري الحالي على تنظيمها في العراق أسوة بالدول العربية والأجنبية الأخرى (8)، ويكون السجل الشخصي تابعاً للسجل العقاري من حيث الحكم والآثار، ولهذا لا يكون لهذا السجل قوة السجل العقاري كون التابع لا ينفرد بالحكم (9). وتجدر الإشارة إلى الأهمية الكبيرة للسجل الشخصي في الأراضي الزراعية التي تتجلى في معرفة أسماء مالكي الأراضي الزراعية، ومعرفة مقدار ما يملكه كل منهم من هذه الأراضي، ومن ثمة الامتناع عن تسجيل التصرف المؤدي إلى زيادة الحد الأعلى للملكية الزراعية، إلا أنَّ الواقع يشير إلى إنَّ دوائر التسجيل العقاري تعتمد على دوائر الزراعة في هذا الشأن.
_____________
1- ينظر طارق علي حجي محمد العصفور، النظام القانوني للتسجيل العقاري دراسة في التشريع الكويتي، رسالة مقدمة إلى كلية الحقوق جامعة الشرق الأوسط، 2013/2014 ص32.
2- ينظر د. تيسير عبد الله المكيد العساف السجل العقاري دراسة قانونية مقارنة ، ط 1 ، منشورات الحلبي الحقوقية بيروت لبنان، 2009 ، ص 14-15 . وكذلك ينظر مصطفى مجيد، شرح قانون التسجيل العقاري رقم (34) لسنة 1971، ج 1، مطبعة الإرشاد، بغداد 1973، الناشر مكتبة السنهوري، 2008 ، ص 26.
3- ينظر علي محسن الدفاعي، التصرفات العقارية واجراءاتها ط1 المكتبة القانونية بغداد وشركة العاتك بيروت 2019 ، ص17.
4- ينظر مصطفى مجيد، شرح قانون التسجيل العقاري رقم (34) لسنة 1971، ج 1، مطبعة الإرشاد، بغداد 1973، الناشر مكتبة السنهوري، 2008 ، ص 26.
5- ينظر علي محسن الدفاعي، التصرفات العقارية واجراءاتها ط1 المكتبة القانونية بغداد وشركة العاتك بيروت 2019 ، ص 13.
6- ينظر د. أبو إبراهيم النجاء السجل العيني في التشريع المصري، الإسكندرية، مصر، 1978، ص 27، وينظر كذلك د. تيسير عبد الله المكيد العساف السجل العقاري دراسة قانونية مقارنة ، ط 1 ، منشورات الحلبي الحقوقية بيروت لبنان، 2009 ، ص 16.
7- ينظر د. أكرم فاضل سعيد وأميمة رافع رجب العبيدي دعوى الإبطال القضائي لسندات التسجيل العقاري وإجراءاتها التحفظية والتنفيذية ، بحث منشور في مجلة كلية الحقوق جامعة النهرين ، 2019، المجلد 21، العدد (1).
8- ينظر مصطفى مجيد، شرح قانون التسجيل العقاري رقم (34) لسنة 1971، ج 1، مطبعة الإرشاد، بغداد 1973، الناشر مكتبة السنهوري، 2008 ، ص29.
9- تنص الفقرة (الأولى) من المادة (15) من قانون التسجيل العقاري النافذ على انه السجلات الشخصية لا تنفرد بحكم مستقل بل تكون تابعة للسجل العقاري المنقولة منه في الحكم والآثار